$(document).ready(function () { $(".validate").validationEngine(); });
Thứ ba, 12-06-2018 | 10:43GMT+7

Tình huống pháp lý: Tranh chấp Hợp đồng vay tài sản

Chị Mai Thị T. tại Hà Nội hỏi:
 
Ngày 28/11/2016, tôi (Mai Thị T.) và ông Nguyễn Văn S., bà Hồ Thị Th. có ký kết hợp đồng vay tiền. Chúng tôi cùng thống nhất, ông Sính và bà Th. sẽ cho tôi vay số tiền là 2.500.000.000 (Hai tỷ năm trăm triệu đồng), kỳ hạn vay là 15 tháng, lãi suất tiền vay là 0%. Hình thức bảo đảm ghi nhận trong hợp đồng vay là: Hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thửa đất tại thành phố Hà Nội cho bên cho vay. Đến hạn thanh toán 28/2/2018 tôi không trả được số nợ thì phải sang tên nhà đất cho ông S. và bà Th.
 
Hai bên làm hợp đồng chuyển nhượng thửa đất nói trên với giá chuyển nhượng là 500.000.000 VNĐ ngay sau khi ký kết hợp đồng vay tiền, đã tiến hành đi công chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cùng ngày ký kết hợp đồng vay tiền 28/11/2016 tại Văn phòng Công chứng ĐĐ. Đến ngày 17/1/2018 mặc dù chưa hết thời hạn cho vay trong hợp đồng nhưng ông Nguyễn Văn S. và bà Hồ Thị Th. đã được Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên.
Mong Luật sư đưa ra quan điểm pháp lý về vụ việc trên.
 
Ý kiến của Luật sư:
 
1. “Chuyển nhượng” quyền sử dụng đất có là biện pháp bảo đảm theo quy định của pháp luật?
 
Vụ việc diễn ra vào 28/11/2016 vì vậy Bộ Luật dân sự năm 2005 (BLDS) và Luật Đất đai 2003 sẽ điều chỉnh.
 
Căn cứ quy định tại Điều 318 BLDS, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm: “Cầm cố tài sản, Thế chấp tài sản, Đặt cọc, Ký cược, Ký quỹ, Bảo lãnh, Tín chấp”. Như vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được coi là một biện pháp bảo đảm theo quy định của pháp luật.
 
Căn cứ vào toàn bộ nội dung Phần thứ ba, Mục 5 về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và từ Điều 715 đến Điều 721 BLDS, đối với tài sản dùng để bảo đảm là “quyền sử dụng đất” thì chỉ được áp dụng biện pháp bảo đảm là “thế chấp”. Do vậy khi ký kết hợp đồng vay tài sản, các bên đã nhầm lẫn trong việc coi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức bảo đảm. Từ đó, có căn cứ khẳng định rằng điều khoản về biện pháp bảo đảm trong hợp đồng bị vô hiệu theo quy định Điều 131 BLDS:
 
“Khi một bên có lỗi vô ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của giao dịch dân sự mà xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên kia thay đổi nội dung của giao dịch đó, nếu bên kia không chấp nhận thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu.
 
Trong trường hợp một bên do lỗi cố ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của giao dịch thì được giải quyết theo quy định tại Điều 132 của Bộ luật này.”.
 
2. Quyền sử dụng đất đã đứng tên bên vay trước khi đến hạn thanh toán tiền vay. 
 
Như đã phân tích ở trên, điều khoản bảo đảm trong hợp đồng vay tài sản bị vô hiệu. Giao dịch dân sự vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do điều khoản bảo đảm bị vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đương nhiên cũng bị vô hiệu theo.
 
Vì vậy, bên cho vay tự ý sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không có căn cứ pháp luật. Bên vay có thể làm thủ tục khiếu nại tới cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu thu hồi hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội yêu cầu tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên của bên cho vay.
 
Luật Sư Nguyễn Văn Tuấn
Giám Đốc Hãng Luật TGS LawFirm
 
Luật Sư Nguyễn Văn Tuấn
Giám Đốc Hãng Luật TGS LawFirm
Địa chỉ: Số 9 Ngách 6A - Ngõ 6 - Phạm Văn Đồng, Q.Cầu Giấy, TP. Hà Nội Số di động: 0918 368 772 Email: contact@newvisionlaw.com.vn